草坪知识
横跨上海房地产营销与传媒两大领域，一线年，主攻市场、策略、推广。房地产百家讲坛卓越讲师，十个知名房产专栏特约撰稿人。
早在2021年，一份来自上海区域房产认购的年龄趋势图上可以看出，选择青浦、松江、嘉定的购房客户分布主要集中在20-40岁之间，占比高达68%以上。其中，宝山的曲线特别明显，购房者年龄几乎全部集中在20-30岁。
如果在几年前，尚可以把上述结论归于“年轻人就是穷人，所以他们是郊外刚需的主力”，那么
这两年在豪宅群体当中，“年轻人接棒”也开始呈现群体化和趋势化：据克而瑞研究中心通过房企、中介和机构等渠道，进行多组客户深访发现，从2024年至今上海中高端市场的购房的主力已经从“60/70后”向“80/90后”转移，虽然——他们也三四十了。
如果依旧把“重视年轻人”当做一句喊过即算做过的口号，那么在未来的市场竞争中，或许要悔恨今天的敷衍。今天，将用“三重们”的方式来予以阐述。
“当下只有年轻人还在消费”，这句话虽然苦涩但按段落一分为三也就豁然：1、年轻人的范畴——从上学族到上班族，从单身到为人父母，其中涵盖丰富；2、中年人的消费退化可以理解——小部分是曾经沧海的看穿，绝大部分是让渡消费给“更有需要”的子女；3、老年人虽然如今被称为有闲有钱，但从消费种类、刚需消费金额、复购概率等三个方面来看，可以重视但这款消费不是很具有可持续性。与“当下只有年轻人还在消费”的观点，生来相左的就是那句：“年轻人没什么钱”，言下之意是用财富评判消费，逻辑上不能说错但事实并不如此。讲到这里，就要呼应本段落标题中的第一重：重（Chong）识，不能用老眼光或者课本逻辑来认知变化的市场——
年轻人消费的首要特征就是胆量大于能力：提前消费、超前消费、透支消费，虽然不值得鼓励但其作为“现在进行时”也值得每一个想要把年轻群体作为目标的营销者就事论事，
年轻人的躺平和欲望并不矛盾，也别去把“啃老”作为人身攻击，今天的就业、收入、房价面前，自强不息只是水中月，完全依靠个人工资没有外来资助，在上海的房价面前几乎呈现集体举白旗投降的现实残忍
，本文开篇的豪宅客户群转向“8090后”的调查结果也强调了这么一句：“这群新贵中大部分资金来源还是父母，但他们具有充分的选择权”；
第三，进一步微观到楼市问题，年轻人既有叛逆的人之常情，也有向现实低头的传统，比如“买房结婚”还是存在于大部分年轻人（不论贫富）脑海中的潜意识认同，“租房结婚”作为条件状语复词，一方有意还要对方同意，其中的变数反而是大概率，所以婚房还是楼市中的刚性需求或者说节点。
不断有人感慨：“买豪宅的年轻人越来越多了”，这话对也不对：对是针对产品端，富二代不缺房子，但目前市场上的豪宅审美和他们的诉求有断层；不对是针对人生节点，买刚需的穷人要结婚，买豪宅富人或许也是为了结婚，买房的悲欢各不相同，不仅是荷包也不仅是投胎。
“重视年轻人（消费）”作为一句口号，被提出已经N年了；“重视年轻购房者”也伴随着房地产营销的细分不是新鲜话。但是，从房地产的应对上，本质还是皮毛级别的应付：售楼处配一点年轻化元素、销售人员人手一个IPAD、广告投放向网络、社交媒体倾斜等等，但是堪称专属定制级别的措施较为少见，特别是在“买的和用的是两种人”的豪宅中，重视年轻人基本是一句空话，这当然也可以理解，毕竟“埋单的是谁我们就讨好谁”崔然粗鄙却也务实，因为相对于豪宅特别是开发端而言，投入不可能极端细分走专项市场，在必须要取舍的时候——埋单人权重，当然大于使用人！相反，如果要说“产品端对年轻人的重视”，目前被广为诟病的90㎡紧凑三房倒可以算是一个不折不扣的年轻购房者专项战略，考虑到结婚生娃、父母暂住、早出晚归等年轻群体的生活节奏、时段分配、居家功能等等。又不得不提那个豪宅客群调研结果，其中还提到一句“年轻客户对地段、房型、圈层、风水都有具向的偏好”，此话怎讲？年轻人不像中年人那么善于自我折衷与和解，所以只要实力容许包括买房在内的消费决策，会呈现“喜欢就是喜欢，不喜欢绝对喜欢不起来”的极端，房企有无做好这个族群的整体产品应对方案呢？特别是在当下的市场生存环境中：一边是住建部关于“好房子”的呼应三令五申，一边是市场供大于求之后的品质PK，细分市场或反而是一条相对安全的道路，毕竟——人对了，什么都对了。说来也简单，其实就一句话：迎合生活方式的应变而变。
回顾过去20多年的社区规划，房企的产品进化其实全拜购房者的诉求：如果说早期的“地铁、菜场、医院”三大购房配套考评要素，尚属于外部大配套导致“开发商有劲使不出”；后期的“会所、泳池、网球场”就完全属于责无旁贷的需求一一对应落实，毕竟“你可以没有，但对手有就抢走了你的客户”。
随着“上海房价降不下来”和消费降级的宏观不可逆，购房者特别结合年轻购房者的决策习惯，对产品的筛选无疑会是快速而决绝的：
但这一代购房者对于隐私的自我保护绝不停留在口头上，这就要求在参数之下的排布能够进一步螺蛳壳里做道场，尽可能满足大多数；
别以为大堂越大越豪华越加分，随着公摊面积这件事的矛盾集中和聚焦，购房者对性价比的重视背后，“华而不实”会被用脚投票；
3、传统户型设计当中，“大厅小卫”的轻重缓急或许也要纠偏一下了：大而无当的客厅就算不被卧室功能复合化所挤占，至少也要其具备兼容性以便于根据不同诉求进行转型；
厨房、卫生、阳台这些绝对个人空间的提升要求会更高，兼容、可变、舒适、感受，一人空间反而会被更加优先级。
在装修风格和家具配置方面，也逃不掉迭代的命运：古董水晶吊灯固然显身价，但是否吻合更加明亮的极简风格？固若金汤的“木包人”在给人安全感的同时是否也附赠了压迫感？
过去二十年形成的标准化产品模式并没有错，但其是否适应未来的竞争和满意度，这就要求在此基础上进行至少是微调或优化，
毕竟当年讨喜的喷泉、草坪、绿地、会所，在今天和未来的生活方式进阶中，可能要和宠物之家、快递收纳、访客滞留等新生现象进行有你没我的直面PK了。
阐述了对于年轻购房者的“重识（人群）”和“重室（产品）”之后，再来讲讲对于该群体的沟通推广营销范畴。今天的房地产推广，早就基本退出了报纸、杂志、电视、电台等传统主流，貌似网络投放也已经很少，倒是户外大牌依旧因为各自占位和标识的优势依然屹立，更多采用的是自媒体、社交媒体、线上线下的社群和活动，那么看起来一言蔽之的风凉话，做起来是否也存在着照方抓药即可的大差不差呢？答案当然是否定的，细分市场里的细节包括权重、顺序、呼应度，都可能使得投入费用的坪效天差地别。首先是形式从最早的“买房必须线年因为不能出门看房催生催熟的线上新经济，在今天回看曾经势不两立的线上线下，绝对割裂地有你没我才是大错特错：线上可以了解资讯、可以VR看房、可以洽谈沟通、甚至可以签约下定，但技术可行不代表信任可行；反过来今天的年轻购房者应付的各种压力也是堪称史上最强，曾经一切归于线下的按部就班势必需要被局部挤占和分流，所以——线上完成预习&线下确认执行，这种依托但不依赖技术的折中，会越来越成为主流。炒个不听的线下线下各自拥趸，也大可以协议平仓的方式皆大欢喜，两者在各自强悍的领域可以发挥最大的营销功能并结成流程输送，一如电商的线上选品下单，但交割还是要依托最传统的送货模式来闭环最后一公里。其次是仪式有没有觉得以前售楼处搞点现场活动（其实是搞点小恩小惠），其导流功能和对销售邀约的助力作用尚可，但如今这些蹭吃蹭喝的作用在断崖式递减，特别是豪宅的“红酒品鉴、风水讲座、大V房吹”三套式已经式微，这一方面是传统套路的厌旧，另一方面是购房者见识和认知的快速崛起，房地产毕竟不是什么高精尖的玩意，也别说得神神叨叨。
今天的年轻购房者营销更多体现在社群营销，还是那句话：人对了，什么就都对了！所以营销的本质从推销逐步过渡成了社交，当然也是市场转向之后的供需倒挂：产品那么多、同质化那么高、价格那么透明、购房者却只有这么点，不买这家买那家，何必再制造稀缺焦虑呢？！
至于那些雇人通宵排队、现场嵌入“卧底”撺掇、买通KOL侧面吹风等等，这些手段用了20年，如今都沦落到20块一杯的奶茶领域了，房地产既然要自尊就别再去重复拾起牙慧。
实实在在的把工程质量不折不扣地做好、实景、兑现，建立在这个基本盘之上的传播与到达才是技术差异：从案场到社群，从销售期到交付期，从销售人员到房企全员，“人人销售”不能再将其解读为——把每个人的三姑六婆亲朋好友都拉过来匹配一遍，而是在客户有限基础上的提高转化率。
如果说做推广是“避免不知道”，那么建社群就是“减少不相信”，虽然知易行难但国家倡导的“好房子战略”难道不应该是由“好人”来发起么？！
别再用“年轻人冲动、好骗、不计较、要面子”来刻舟求剑今天的购房者，在赚钱开始越来越难的大背景之下，年轻人只要想学想琢磨，速率一定远远高于那些“把时代红利当成个人能力”的猪马牛羊总们。
现如今，全社会都在探讨消费的年轻化迭代问题，只是大部分都停留在“狼来了”的嘴上焦虑，少有将其落实在思维、行动、改变方面，毕竟相比嘴炮，执行是看不见的辛苦点滴。
重视年轻购房者就是重视对手进步、重视市场变局、重视天不助我也，只有把改良的寄望分担到自己，才会从源头扎实落实，“重视购房者”其实是自我告诫。